金地自持55%拿精武镇宅地破纪录！20万㎡房子只能卖一半！

先说竞拍结果

6月22日，位于西青精武镇的津西青（挂）2017-05号地摘牌了……牌了……了……

该地块出让土地面积约11万㎡，规划建筑面积约20万㎡，挂牌起始价22.49亿，起始楼面价11014元/㎡；设置最高限价25.6亿，楼面价上限约12537元/㎡；报价达到最高限价时，转为竞报自持租赁住房建筑面积（不含配套公共服务设施面积），自持面积上限为197800㎡。

作为精武镇时隔两年挂牌的宅地，该地块的出让吸引了15家房企参与，分别是碧桂园、华润、首创、 中海、湖南富兴 、融侨 、五矿、金地、 万科、 保利 、星河、旭辉、招商、中电建、 宝龙……妈呀，这盛况也是有点久违了。

而且，15家房企全部表示参与竞自持（区区13.8%的最高溢价率没人看在眼里呀），于是一点不磨叽，跳过竞拍环节，直接竞自持！

竞自持环节开始后，主要是星河、宝龙和中电建在轮番举牌（都是“五行缺地”的），不一会自持建筑面积就超过了2万平……然后是3万平……4万平……星河PK中电建，谁也不退缩，后融侨加入，自持面积继续一路飙过9万平，自持比例都快一半了，还是没有停下来的意思！自持面积过10万平后，金地加入……

最终，金地以总价25.6亿、自持住宅建筑面积11万㎡的结果拿下该地块，楼面价约12537元/㎡，自持比例高达55%，再次刷新了天津土拍竞自持记录！

天津竞自持回顾：

➤ 4月6日，荣盛自持2.7万㎡住宅建面拿下静海团泊西地块，整体成交楼面价粗算约10297元/㎡，自持比例约16%；

➤ 4月19日，融信分别自持2万㎡、2.1万㎡拿地静海团泊东和津南北闸口首进天津，楼面价分别为8281元/㎡、13107元/㎡，自持比例分别约16%、27%；

➤ 4月19日，禹洲自持2.3万㎡夺得津南北闸口另一宗地，楼面价13916元/㎡，自持比例约24%；

➤ 4月28日，融侨自持6.9万㎡夺西青张家窝地块，自持比例近35%；

➤ 6月14日，甘肃建投自持8000㎡夺大港育才路地块，自持比例49%。

受让人对竞报自持的住房必须以套为单位，不得低于竞报成交的自持住房建筑面积，且受让人对竞报的自持住房须确定集中设置的位置，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。对自持住房若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售。

回顾地块信息

▌规划体量20万平，容积率1.0-1.8

该地块编号为津西青（挂）2017-05号，位于西青区精武镇迎水南路以西，四至为：东至迎水南路，南至创新道，西至智兴路，北至创源道。

该地块出让土地面积113445.5㎡，规划用地性质为二类居住用地，容积率大于1.0小于等于1.8（则地块允许的最大建筑面积约204201.9㎡），绿地率不小于45％，建筑密度不大于25％，建筑限高80米。

另外规划文件中还要求：该地块内有一棵古槐树，树龄约600年，在修建性详细规划阶段予以保留。（替老槐树谢谢您~）

▌依傍商贸城和大学城生活交通配套

从区位上来看，该地块西邻卓尔国际商贸城，北边不远就是天津工业大学，东北方向隔迎水南路即为天津师范大学，人文环境较佳。

商业和生活配套方面，据悉，目前卓尔国际商贸城一期的动物园批发服装新城、卓尔皮革城已经营业，预计下半年还有品牌服装城和小商品城即将开放，二期商业综合体也计划年内动工；再加上地块北侧姚村片区的一些资源，可以满足基本生活需求。

卓尔国际商贸城规划图

交通出行上，地块可依傍的主干道有津涞公路，就位于南侧不远；因邻近大学城，周边可选择的公交站点和线路也比较多，尤其东侧就是师范大学公交总站，出行较为便利；地铁方面，距离最近的是3号线大学城站，但也有约2.5公里远，好在附近应该是不缺共享单车的（←_←）。

区域地价房价

▌旭辉、中骏之后，精武镇再添竞品

精武镇位于天津西青区南部，东与李七庄街、大寺镇相连，南邻独流碱河，北靠天津师范大学主校区、天津工业大学，西邻张家窝镇。

2015年，旭辉和中骏先后在精武镇拿地，旭辉燕南园和中骏柏景湾项目分别于2015年底和2016年上半年开盘入市。

2016年是精武镇爆发的一年，片区商品住宅去化量达30万平、3000余套，住宅均价也由1万出头上升到2万以上。

统计项目包括：中骏柏景湾、旭辉燕南园、小镇西西里、恒益隆庭。

进入2017年，受政策影响，精武镇供应成交量锐减，目前中骏柏景湾已经清盘，旭辉燕南园预计6月底加推。如今精武镇时隔两年再出宅地，未来项目入市，区域将再添竞品。

▌自持时代，合计土地成本更复杂了

2016年以来，西青招拍挂市场已共出让了7宗地，除了今日成交的精武镇地块以及4月底一宗杨柳青地块外，其余5宗地均来自张家窝。

目前整个西青区域的楼面价天花板已过2万，即分别由万科、平安摘得的杨伍庄两宗地，均为低密规划，以洋房和小高层产品为主。另外融侨33.55亿夺得的张家窝地块，虽然整体楼面价只有1万6，但加上需自持的6.9万㎡住宅建面，实际成本肯定是更高的。

2014年以来西青招拍挂宅地出让情况

从价格上来看，今日出让的精武镇地块约1万2的楼面价，相对其区位条件及土地热度来看，并不算太高，但仍需考虑自持面积的成本。由于自持部分未来只能租赁、不能直接销售，资金回收时间拉长，对于开发商的资金与运营能力提出了更高的要求。

土拍预告：

➤ 6月23日（上午10点）：西青中北镇宅地+张家窝商服；

➤ 7月05日（下午3点）：北辰顺义道地块；

➤ 7月12日（下午3点）：西青中北镇地块；

➤ 7月5日（上午10点）：蓟州新城040号地；

➤ 7月6日（上午10点）：蓟州新城039号地；

➤ 7月7日（上午10点）：蓟州新城041号地；

➤ 7月19日（下午3点）：红桥西青道地块。

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